Podczas pandemii Covid-19 rząd Szkocji wdrożył nadzwyczajne przepisy, które zakazały eksmisji i ograniczyły podwyżki czynszu do maksymalnie 3%. Przepisy te przestały obowiązywać 1 kwietnia 2024 r., a obecnie obowiązują przepisy przejściowe, które ograniczają podwyżki czynszu do maksymalnie 12%.
Pomimo tego pułapu, niektórzy właściciele lokali mieszkalnych sugerują podwyżki czynszu przekraczające 12%. W takich przypadkach, obowiązkiem najemcy jest zakwestionowanie tej decyzji, kierując ją do działu o nazwie Rent Service Scotland, gdzie specjalista ds. czynszów [ang. Rent Officer] podejmuje decyzję o wysokości czynszu. Najemca musi zrobić to w ciągu 21 dni od otrzymania zawiadomienia o podwyżce czynszu. Jeśli podwyżka nie zostanie zakwestionowana w ciągu 21 dni, nowy proponowany czynsz wejdzie w życie, bez względu na 12% limit.
Limit 12% nie zawsze oznacza, że właściciel może i powinien podnieść stawkę o 12%. Wszystko zależy od tzw. „stawki wolnorynkowej” w danej lokalizacji – tzn. od tego, ile trzeba zapłacić za wynajem innych nieruchomości w okolicy, które są podobne do naszej pod względem wielkości.
Ważne jest, aby znać swoje prawa i wiedzieć, co zrobić w przypadku otrzymania zawiadomienia o podwyżce czynszu, niezależnie od tego, czy jest ona niższa czy wyższa niż 12%. Jest kilka kroków, które można podjąć, aby zakwestionować proponowaną podwyżkę czynszu.
Dobra wiadomość jest taka, że w przypadku zakwestionowania podwyżki czynszu, Rent Officer nie może ustalić czynszu na wyższy, niż proponowany w zawiadomieniu o podwyżce. Jeśli więc wynajmujący podwyższa nam czynsz o 6%, Rent Officer nie może zdecydować, że czynsz powinien wynieść więcej niż 6%.
Uwaga: poniższa lista ma charakter ogólny, w przypadku jakichkolwiek wątpliwości, pytań lub niejasności, zalecamy zasięgnąć niezależnej porady. Poniżej, podajemy nasze dane kontaktowe oraz dane kontaktowe innych organizacji.
1. Sprawdź, czy podwyżka czynszu jest prawidłowa
Wynajmujący/agencja najmu nieruchomości musi użyć niniejszego formularza zawiadomienia o podwyżce czynszu – rent increase notice form. Najemca musi otrzymać zawiadomienie o podwyżce czynszu z 3-miesięcznym wyprzedzeniem. Formularz powinien również zawierać:
- Informacje o przysługujących prawach i miejscach, w których można uzyskać niezależną poradę
- Datę ostatniej podwyżki czynszu (UWAGA: wynajmujący nie może podwyższyć czynszu więcej niż raz w okresie 12 miesięcy, z pewnymi wyjątkami – jeśli najemca jest współnajemcą [ang. joint tentant] i jeden ze współnajemców opuścił lokal).
- Powinien być podpisany przez wynajmującego lub przedstawiciela agencji wynajmu nieruchomości
- odcinek do wypełnienia i odesłania wynajmującemu / agencji najmu z następującymi trzema opcjami
- Zaakceptowanie podwyżki czynszu
- Zaakceptowanie podwyżki czynszu, ale zaproponowanie innej daty
- Niezaakceptowanie zawiadomienia o podwyżce czynszu i skierowanie go do Rent Service Scotland w celu ustalenia czynszu.
Jeżeli nie zdecydujesz się na podjęcie żadnych kroków, podwyższenie czynszu będzie obowiązywać po upływie 3 miesięcy.
Jeśli uważasz, że twoje zawiadomienie o podwyżce czynszu jest nieważne, możesz poinformować o tym swojego właściciela/agenta najmu nieruchomości, który powinien wystawić ci nowe zawiadomienie.
Aby uzyskać poradę lub upewnić się, że zawiadomienie jest prawidłowe, warto skontaktować się z Citizens Rights Project, Shelter Scotland lub Citizens’ Advice.
Z nami, można skontaktować się, pisząc na info@citizensrightsproject.org
2. Podejmij nieformalne negocjacje z wynajmującym/agencją najmu nieruchomości (krok opcjonalny).
Jeśli uważasz, że Twoje relacje z wynajmującym / agencją wynajmu nieruchomości są dobre, być może będziesz w stanie wynegocjować z nimi mniejszą podwyżkę czynszu. Ten krok nie jest jednak konieczny i jeśli chcesz, możesz przejść od razu do kroku 3.
W przypadku uzgodnienia nowej podwyżki czynszu, należy upewnić się, że zostało to odnotowane na piśmie, a właściciel/agent ds. wynajmu będzie miał obowiązek wystawienia nowego zawiadomienia o podwyżce czynszu.
Jeśli zdecydujesz się na ten krok, upewnij się, że masz wystarczająco dużo czasu na formalne zakwestionowanie podwyżki czynszu w ciągu 21 dni od daty pierwszego zawiadomienia.
3. Orzeczenie dotyczące podwyższenia czynszu (w ciągu 21 dni od otrzymania zawiadomienia o podwyżce czynszu).
Przed skierowaniem sprawy do Rent Service Scotland, należy poinformować o tym wynajmującego/agenta ds. najmu, wypełniając końcową część zawiadomienia i odsyłając ją do niego.
Następnie, składamy wniosek do Rent Service Scotland dotyczący podwyżki czynszu prosząc specjalistę o ustalenie wysokości czynszu.
Wypełnienie wniosku zajmuje około 10 minut, zostaniesz poproszony o podanie swoich danych osobowych i danych wszystkich współnajemców wyszczególnionych w umowie najmu, informacji o wynajmującym/agencji najmu oraz informacji o nieruchomości.
Możliwe też, że specjalista ds. czynszów przyjedzie z wizytą, choć nie dzieje się tak w każdym przypadku. Jeśli spotkanie zostało umówione, dzień i godzinę można przełożyć tylko raz.
Rent Officer określi wysokość nowego czynszu w oparciu o stawkę rynkową obowiązującą w podobnych nieruchomościach, a następnie wykorzysta formułę stożkową w celu ustalenia ostatecznej kwoty. Decyzja zostanie podjęta w ciągu 40 dni od daty złożenia wniosku, a ty oraz wynajmujący/agent ds. najmu otrzymacie postanowienie tymczasowe, określające kwotę proponowanego czynszu.
Zarówno ty jak i właściciel macie prawo, odwołać się od podjętej decyzji w ciągu 14 dni.
4. Odwołanie się od decyzji specjalisty do Sądu Pierwszej Instancji [ang. First-Tier Tribunal], (w ciągu 14 dni od daty podjęcia decyzji).
Jeśli nie zgadzasz się z decyzją specjalisty ds. czynszów, możesz złożyć wniosek do First Tier Tribunal (Housing and Property Chamber) w ciągu 14 dni od wydania decyzji.
Konieczne będzie przedstawienie dowodów na to, dlaczego uważasz, że podjęta decyzja była błędna, np. jeśli uważasz, że oszacowany przez specjalistę czynsz wolnorynkowy jest za wysoki, powinieneś podać przykłady podobnych wielkością nieruchomości w twojej okolicy.
Co robić w czasie oczekiwania na decyzję?
Kontynuuj płacenie swojego dotychczasowego czynszu w oczekiwaniu na decyzję. Jeśli decyzja się opóźni, pamiętaj, że być może będziesz musiał zapłacić zaległy czynsz w wysokości do 12%, więc warto na wszelki wypadek odłożyć sobie te pieniądze.
Gdzie uzyskać bezpłatną poradę dotyczącą podwyżki czynszu?
Citizen’s Rights Project – Bezpłatne wielojęzyczne porady i pomoc imigrantom z UE mieszkającym w Szkocji, pisząc na adres info@citizensrightsproject.org
Shelter Scotland – Darmowe porady dotyczące mieszkalnictwa
Citizen’s Advice – Bezpłatna krajowa ogólna infolinia doradcza